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深圳豪宅坐不住降价 刚需"9字头"成销量冠军

http://www.daydaynews.org   2012-03-29 19:37:14  天天新闻网    

今年以来,深圳房地产市场可以说呈现中小户型百花齐放的局面。根据的监测,深圳市2月份新房成交量冠军是以价格低于“9字头”成交的横岗瑞泽佳园,成交前十位楼盘中,主打刚需牌的占据六成以上。业内人士普遍认为,刚需消费者已经逐渐成为市场共识。

在刚需当道的大环境下,高端住宅的发展情况如何?据记者观察,自去年四季度以来深圳普通住宅开发商“以价换量”回笼资金,此前一直坚持不降价的高端住宅项目也以低折扣价格释放出少量楼盘,试探市场。

有业内人士认为,今年高端住宅的销售情况将与去年相差无几,以改善型置业需求为代表的“豪刚”将于今年逐渐发威。同时,消费者在选购高端住宅之时,会“回归中心价值发现”,由关注建筑价格向关注园区的环境、周边环境、人文环境等过渡。

1—2月销售情况较去年乐观

深圳市规划与国土委的销售公示数据显示,今年1至2月一手房中的“4房以上+复式+别墅”三类住宅的成交面积为41964平方米,成交总金额为10亿元,每平方米成交均价为2.5万元。而去年一季度此三类住宅的成交面积为30251.26平方米。如此看来,今年深圳高端住宅的发展情况较去年相对乐观。

目前,深圳的高端住宅项目主要集中在西部和东部。西部项目集中在后海、华侨城、红树湾等地,除了有少数的别墅项目外,主要以高层豪宅或高端公寓为主。而东部的高端住宅则主要以别墅为主。美联物业全国研究中心高级主任徐枫向记者简要介绍了主要行政区高端住宅项目的销售情况。

地处深圳市福田区梅林片区龙尾路东侧的新世界四季山水,2010年11月开盘,共推出765套单位,在售户型均价3.5万元/平方米。截至2月底,已售出280套。位于南山华侨城香山街的波托菲诺纯水岸,每平方米均价5.2万元,目前已卖了差不多90%。地处宝安观澜镇的和黄观湖园,2009年5月开盘,均价4万元/平方米,512户已售出35%;位于宝安的曦城,2011年7月开盘,每平方米9万元,135户已销售过半。盐田区东部华侨城天麓,2009年预售,13万元/平方米,220户已售出203户,销售率达91%。龙岗区横岗街道振业城,当期户数485户已售出70%,加推的六七期目前已建至地上十余层,仍在施工中,预计今年6月份入市,面积为160至210平方米的大四房均价1.7万元/平方米;位于龙岗中心城深业紫麟山花园目前在推出18席性价比较高的楼王单位,一口价优惠清盘,在原有均价基础上直降2000元/平方米,主要户型有140平方米、150平方米以及203平方米大户单位,均价12000元,八成单位已售出。

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后海今年新增6个高端项目

去年5月,深圳市政府一纸“限价令”,让不少意欲今年上半年入市的高端豪宅项目“悬崖勒马”。“目前在卖的高端物业数量不算多。”美联物业全国研究中心高级主任徐枫说,在深圳限价令下,高端豪宅项目预售转为现售,包括金地、招商、莱蒙国际等深圳本土开发商的部分高价项目因未能如期拿到预售证而不得不延后开盘。

以后海为例,据记者了解,今年后海将新增6个高端住宅项目,加上此前推出和在售项目,后海片区豪宅将达到19个。

目前,后海有8个高端住宅在售,分别为海境界、阳光滨海花园、名居绿海湾、鸿威海怡湾、宝能太古城、澳城二期、君汇新天、三湘海尚等项目。正在兴建的豪宅包括润尔雅园、深圳湾1号、恒裕滨城、翡翠海岸、汉森项目、枫叶公寓、银海蛇口东等项目。售罄已经入伙的豪宅有卓越维港名苑、曦湾华府、皇廷港湾花园、百丽湾等项目。

随着新增项目陆续入市,后海将成为继银湖、香蜜湖、华侨城、蛇口、中央别墅区、大梅沙、观澜湖、尖岗山之后的又一深圳高端豪宅聚集区。

据美联物业全国研究中心统计,预计2012年,湾厦加上深圳湾片区的新增商品住宅供应量高层单位保守估计可以达到4600套,而平均价格将至5万元/平方米。

豪宅小幅降价促成交增多

于去年6月开盘的招商雍景湾以其限价开盘的噱头、南山的宜居地段以及招商地产的品牌价值,得到了购房者的热捧,该项目开盘时的均价为3.5万元/平方米。然而,开盘不到一年,3月初招商雍景湾一户型以2.6万元/平方米、低于开盘近万元的价格清盘。

近日,记者接到市民报料称,位于华侨城片区一主打“豪宅”概念的楼盘首地容御再次调价,每平方米房价落差近万元,在楼盘门口天天有大量中介代表站在路边高举“2.7万/平方米”广告牌招揽看房客。

记者实地走访得知,去年9月开盘的首地容御1000多套物业已经基本售出,目前仅余部分高层户型及样板房。记者从置业顾问处了解到,近期来看房的客户比较多,目前89平方米户型价格为3.8万元/平方米,207平方米价格在每平方米3.4万至3.7万元之间,相比2月份每平方米均价4.3万元降价近万元。

如此看来,降价风潮不是中小户型的专利。记者从一地产中介处得知消息,市场有不少业主以低于市价两三成的价格抛盘,如万科东海岸223平方米别墅售1050万元,华润幸福里146平方米售620万等。

记者了解到,降价物业以大面积的高价物业居多。根据世华地产成交系统数据统计,近期,盐田大梅沙、南山后海、宝安中心区高端或豪宅物业成交比例明显增加。据调查,调控的持续高压,市场对后市走势不乐观,令以往价格坚挺的高端或豪宅物业价格明显出现松动,由此吸引有实力的购房者择机入市,此举也使得近期的高价物业成交增多。

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业界普遍唱好销售前景

今年两会期间,全国政协委员、河南工商联副主席王超斌“楼市限购令不应限制豪宅”的观点备受社会各界关注。王超斌认为,楼市限购令基本已经完成了历史使命,大城市已经遏制了房价上涨过快现象。限购令要合法、合理、合情。他表示将提交“建议实行阶梯性调控”的提案,90平方米以下的房子可以买一到两套,但买第一套给予优惠,买第二套不予照顾,买第三套征税。对于买高端住房,应该取消限制。

对此,中原地产代理(深圳)有限公司董事总经理李耀智表示支持,豪宅的购买者多数已是多次改善型置业和投资型购房者,购房者通常拥有多套房产,有的用来度假休闲,有的仅是为保值增值。由于限购令的捆绑,他预测深圳豪宅今年的销售情况将与去年相差无几。

对于一直坚持不降价的高端住宅项目终于hold不住,李耀智表示,在当前刚需“威武”的环境下,高端住宅开发商也尝试以低折扣价格释放出少量楼盘,试探市场对其购买力与接受程度。

今年以来,业内有一个共识,就是今年将是刚需产品占主导地位的一年,但并不意味着别墅产品没有市场。李耀智认为,高端住宅今年的销售压力并不大,从产品的角度来看,豪宅往往享有山海资源或享有周边良好的配套设施,具有较小的替代性,因其量少而获得客户追捧。从客户群的角度来分析,购买豪宅的客户往往实力雄厚,并不看重房价升跌。所以,不管外围市场发生怎样波动,这部分产品的价格波动不会过猛。

兰江地产营销总监黄玉洁看好今年高端住宅市场的发展:“不管房地产市场如何变化,资源稀缺、品质非凡、紧跟世界最新潮流的好产品,会受到市场的欢迎。”同时,她认为憋了一年的“豪刚”,即有实力的改善型需求群体将在今年高端住宅项目中有所释放。

参考去年深圳一手房中“4房以上+别墅+复式”三类住宅的成交情况,美联物业全国研究中心高级主任徐枫预测,今年成交面积与成本金额分别在31万平方米以及81亿元上下,较去年小幅下降约10%、0.04%。而成交价格方面,去年全面成交价位为24055元/平方米,今年将不降反增,预计为每平方米26000元。

“伪豪宅”将被打回原形

在深圳楼市中存在着多种多样的所谓“豪宅”楼盘。有大户型单位的楼盘就叫做豪宅,有稍大一点花园的楼盘也叫做豪宅,在传统豪宅片区一侧的也叫豪宅,有别墅的楼盘也叫做豪宅。本报地产版曾经于去年底策划《2011年深圳楼市年终盘点》系列报道,整理和总结深圳房地产市场中常见的“夸大”和“不实”营销。“豪宅”荣膺深圳当下房地产开发商的惯用营销技巧首位。

李耀智认为,由于几年来房地产市场的快速发展,市场的非理性状态也滋生了一些“伪豪宅”的滋长。购房者受到市场因素的影响,忽视了房产自身的价值。“伪豪宅”的营销概念不过是开发商宣传的伎俩,其重点在于项目价值的外溢,更多着力于自身概念话题的制造。

今年,在调控政策下,真伪豪宅的分水岭将逐渐显现,一些项目脱去了“豪宅”的外衣,开始显露出其真实的价值。因政府规划、轨道交通等城市利好信息为噱头快速提价,将自身包装成“豪宅”叫卖的楼盘,也将逐渐被理性的购房者所重新认识。

徐枫解释,豪宅之所以是豪宅,除价格比较高外,更在于供应的稀缺性以及地段、环境、所在区域价值等资源的占据性。一般来说,由于豪宅的消费群体购买能力强,当市场遇冷时,其市场波动远没有普通住宅那样剧烈。豪宅作为一种资产,其保值性更加突出,在通胀预期严重的情况下,对于购房者而言是一种非常好的抵御通胀的产品。

李耀智说,伴随置业经验的不断丰富,消费者将日渐理性。在购买过程中,多数消费者将从最初把价格、户型、楼层等作为关注点,逐步升级到关注小区的施工质量、整体环境、周边市政配套、项目推广理念等。

市场成熟的过程是多层次的,开发商将关注点从大玩营销手段转移到加强自身的产品品质,回归豪宅中心价值发现。同时,随着住宅产品的不断丰富和升级,购房者不断拓展着自身的视野,提高着自身的鉴赏水平,对其备选的住宅产品的价值判断更加理性和谨慎。

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在刚需当道的大环境下,高端住宅的发展情况如何?据记者观察,自去年四季度以来深圳普通住宅开发商“以价换量”回笼资金,此前一直坚持不降价的高端住宅项目也以低折扣价格释放出少量楼盘,试探市场。

有业内人士认为,今年高端住宅的销售情况将与去年相差无几,以改善型置业需求为代表的“豪刚”将于今年逐渐发威。同时,消费者在选购高端住宅之时,会“回归中心价值发现”,由关注建筑价格向关注园区的环境、周边环境、人文环境等过渡。

1—2月销售情况较去年乐观

深圳市规划与国土委的销售公示数据显示,今年1至2月一手房中的“4房以上+复式+别墅”三类住宅的成交面积为41964平方米,成交总金额为10亿元,每平方米成交均价为2.5万元。而去年一季度此三类住宅的成交面积为30251.26平方米。如此看来,今年深圳高端住宅的发展情况较去年相对乐观。

目前,深圳的高端住宅项目主要集中在西部和东部。西部项目集中在后海、华侨城、红树湾等地,除了有少数的别墅项目外,主要以高层豪宅或高端公寓为主。而东部的高端住宅则主要以别墅为主。美联物业全国研究中心高级主任徐枫向记者简要介绍了主要行政区高端住宅项目的销售情况。

地处深圳市福田区梅林片区龙尾路东侧的新世界四季山水,2010年11月开盘,共推出765套单位,在售户型均价3.5万元/平方米。截至2月底,已售出280套。位于南山华侨城香山街的波托菲诺纯水岸,每平方米均价5.2万元,目前已卖了差不多90%。地处宝安观澜镇的和黄观湖园,2009年5月开盘,均价4万元/平方米,512户已售出35%;位于宝安的曦城,2011年7月开盘,每平方米9万元,135户已销售过半。盐田区东部华侨城天麓,2009年预售,13万元/平方米,220户已售出203户,销售率达91%。龙岗区横岗街道振业城,当期户数485户已售出70%,加推的六七期目前已建至地上十余层,仍在施工中,预计今年6月份入市,面积为160至210平方米的大四房均价1.7万元/平方米;位于龙岗中心城深业紫麟山花园目前在推出18席性价比较高的楼王单位,一口价优惠清盘,在原有均价基础上直降2000元/平方米,主要户型有140平方米、150平方米以及203平方米大户单位,均价12000元,八成单位已售出。

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后海今年新增6个高端项目

去年5月,深圳市政府一纸“限价令”,让不少意欲今年上半年入市的高端豪宅项目“悬崖勒马”。“目前在卖的高端物业数量不算多。”美联物业全国研究中心高级主任徐枫说,在深圳限价令下,高端豪宅项目预售转为现售,包括金地、招商、莱蒙国际等深圳本土开发商的部分高价项目因未能如期拿到预售证而不得不延后开盘。

以后海为例,据记者了解,今年后海将新增6个高端住宅项目,加上此前推出和在售项目,后海片区豪宅将达到19个。

目前,后海有8个高端住宅在售,分别为海境界、阳光滨海花园、名居绿海湾、鸿威海怡湾、宝能太古城、澳城二期、君汇新天、三湘海尚等项目。正在兴建的豪宅包括润尔雅园、深圳湾1号、恒裕滨城、翡翠海岸、汉森项目、枫叶公寓、银海蛇口东等项目。售罄已经入伙的豪宅有卓越维港名苑、曦湾华府、皇廷港湾花园、百丽湾等项目。

随着新增项目陆续入市,后海将成为继银湖、香蜜湖、华侨城、蛇口、中央别墅区、大梅沙、观澜湖、尖岗山之后的又一深圳高端豪宅聚集区。

据美联物业全国研究中心统计,预计2012年,湾厦加上深圳湾片区的新增商品住宅供应量高层单位保守估计可以达到4600套,而平均价格将至5万元/平方米。

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于去年6月开盘的招商雍景湾以其限价开盘的噱头、南山的宜居地段以及招商地产的品牌价值,得到了购房者的热捧,该项目开盘时的均价为3.5万元/平方米。然而,开盘不到一年,3月初招商雍景湾一户型以2.6万元/平方米、低于开盘近万元的价格清盘。

近日,记者接到市民报料称,位于华侨城片区一主打“豪宅”概念的楼盘首地容御再次调价,每平方米房价落差近万元,在楼盘门口天天有大量中介代表站在路边高举“2.7万/平方米”广告牌招揽看房客。

记者实地走访得知,去年9月开盘的首地容御1000多套物业已经基本售出,目前仅余部分高层户型及样板房。记者从置业顾问处了解到,近期来看房的客户比较多,目前89平方米户型价格为3.8万元/平方米,207平方米价格在每平方米3.4万至3.7万元之间,相比2月份每平方米均价4.3万元降价近万元。

如此看来,降价风潮不是中小户型的专利。记者从一地产中介处得知消息,市场有不少业主以低于市价两三成的价格抛盘,如万科东海岸223平方米别墅售1050万元,华润幸福里146平方米售620万等。

记者了解到,降价物业以大面积的高价物业居多。根据世华地产成交系统数据统计,近期,盐田大梅沙、南山后海、宝安中心区高端或豪宅物业成交比例明显增加。据调查,调控的持续高压,市场对后市走势不乐观,令以往价格坚挺的高端或豪宅物业价格明显出现松动,由此吸引有实力的购房者择机入市,此举也使得近期的高价物业成交增多。

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今年两会期间,全国政协委员、河南工商联副主席王超斌“楼市限购令不应限制豪宅”的观点备受社会各界关注。王超斌认为,楼市限购令基本已经完成了历史使命,大城市已经遏制了房价上涨过快现象。限购令要合法、合理、合情。他表示将提交“建议实行阶梯性调控”的提案,90平方米以下的房子可以买一到两套,但买第一套给予优惠,买第二套不予照顾,买第三套征税。对于买高端住房,应该取消限制。

对此,中原地产代理(深圳)有限公司董事总经理李耀智表示支持,豪宅的购买者多数已是多次改善型置业和投资型购房者,购房者通常拥有多套房产,有的用来度假休闲,有的仅是为保值增值。由于限购令的捆绑,他预测深圳豪宅今年的销售情况将与去年相差无几。

对于一直坚持不降价的高端住宅项目终于hold不住,李耀智表示,在当前刚需“威武”的环境下,高端住宅开发商也尝试以低折扣价格释放出少量楼盘,试探市场对其购买力与接受程度。

今年以来,业内有一个共识,就是今年将是刚需产品占主导地位的一年,但并不意味着别墅产品没有市场。李耀智认为,高端住宅今年的销售压力并不大,从产品的角度来看,豪宅往往享有山海资源或享有周边良好的配套设施,具有较小的替代性,因其量少而获得客户追捧。从客户群的角度来分析,购买豪宅的客户往往实力雄厚,并不看重房价升跌。所以,不管外围市场发生怎样波动,这部分产品的价格波动不会过猛。

兰江地产营销总监黄玉洁看好今年高端住宅市场的发展:“不管房地产市场如何变化,资源稀缺、品质非凡、紧跟世界最新潮流的好产品,会受到市场的欢迎。”同时,她认为憋了一年的“豪刚”,即有实力的改善型需求群体将在今年高端住宅项目中有所释放。

参考去年深圳一手房中“4房以上+别墅+复式”三类住宅的成交情况,美联物业全国研究中心高级主任徐枫预测,今年成交面积与成本金额分别在31万平方米以及81亿元上下,较去年小幅下降约10%、0.04%。而成交价格方面,去年全面成交价位为24055元/平方米,今年将不降反增,预计为每平方米26000元。

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在深圳楼市中存在着多种多样的所谓“豪宅”楼盘。有大户型单位的楼盘就叫做豪宅,有稍大一点花园的楼盘也叫做豪宅,在传统豪宅片区一侧的也叫豪宅,有别墅的楼盘也叫做豪宅。本报地产版曾经于去年底策划《2011年深圳楼市年终盘点》系列报道,整理和总结深圳房地产市场中常见的“夸大”和“不实”营销。“豪宅”荣膺深圳当下房地产开发商的惯用营销技巧首位。

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今年,在调控政策下,真伪豪宅的分水岭将逐渐显现,一些项目脱去了“豪宅”的外衣,开始显露出其真实的价值。因政府规划、轨道交通等城市利好信息为噱头快速提价,将自身包装成“豪宅”叫卖的楼盘,也将逐渐被理性的购房者所重新认识。

徐枫解释,豪宅之所以是豪宅,除价格比较高外,更在于供应的稀缺性以及地段、环境、所在区域价值等资源的占据性。一般来说,由于豪宅的消费群体购买能力强,当市场遇冷时,其市场波动远没有普通住宅那样剧烈。豪宅作为一种资产,其保值性更加突出,在通胀预期严重的情况下,对于购房者而言是一种非常好的抵御通胀的产品。

李耀智说,伴随置业经验的不断丰富,消费者将日渐理性。在购买过程中,多数消费者将从最初把价格、户型、楼层等作为关注点,逐步升级到关注小区的施工质量、整体环境、周边市政配套、项目推广理念等。

市场成熟的过程是多层次的,开发商将关注点从大玩营销手段转移到加强自身的产品品质,回归豪宅中心价值发现。同时,随着住宅产品的不断丰富和升级,购房者不断拓展着自身的视野,提高着自身的鉴赏水平,对其备选的住宅产品的价值判断更加理性和谨慎。

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多豪宅项目价格松动 楼市现新一轮打折降价潮

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来源: 搜房网

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